Konflikt na Blízkom východe sa zatiaľ najviditeľnejšie premieta do cien pohonných hmôt. Na realitnom trhu sú jeho dôsledky menej zreteľné, hoci pod povrchom už cítiť zmenu nálady.
Tvrdé dáta zatiaľ výraznejší obrat neukazujú: medziročná inflácia na Slovensku v marci klesla na 3,5 percenta, Európska centrálna banka menovú politiku nesprísnila a ceny bytov podľa Realitného barometra Realitnej únie SR medzimesačne vzrástli o 0,8 percenta.
Za týmito číslami sa však začína formovať opatrnejšie prostredie. Odborníci na konferencii Realita v realitách upozornili, že geopolitické napätie už ovplyvňuje financovanie bývania aj rozhodovanie kupujúcich.
Hypotéky zdraželi rýchlejšie, než trh očakával
Ešte začiatkom roka sa hypotekárne sadzby približovali k hranici troch percent. V priebehu niekoľkých týždňov sa však vývoj otočil. Pri trojročnej fixácii sa v súčasnosti pohybujú približne medzi 3,4 až 3,8 percenta, teda na úrovniach spred pol roka.
„Za posledné dva až tri týždne ovplyvnil realitný trh citeľný rast sadzieb. Niektorí kupujúci si po novom nesiahnu na potrebnú výšku úveru,“ hovorí Štefan Hofer z realitnej kancelárie Reality Hofer.
Za zdražením hypoték stojí najmä vývoj na finančných trhoch. Rast cien energií zvyšuje inflačné očakávania, čo sa premieta do vyšších výnosov štátnych dlhopisov a následne aj do úrokov na úveroch na bývanie.
Situácia je pritom menej priaznivá než na jeseň 2025. Byty za posledných šesť mesiacov zdraželi o 4,5 percenta, čo dostupnosť bývania ďalej znižuje.
Časť kupujúcich preto vyčkáva, iní sa, naopak, snažia konať skôr, než sa podmienky zhoršia. „Klienti vidia rast úrokov a chcú stihnúť hypotéku ešte za prijateľných podmienok,“ vysvetľuje hypotekárna špecialistka Danka Cingelová z Gepard Finance.
Kupujúci sú obozretnejší, predávajúci zatiaľ vyčkávajú
Ceny nehnuteľností zatiaľ na zmenu prostredia nereagujú výraznejším poklesom. Mení sa však správanie kupujúcich. Sú citlivejší na cenovku, dôkladnejšie porovnávajú ponuky a rozhodnutia robia pomalšie. „Nadhodnotené nehnuteľnosti zostávajú stáť. Kupujúci si viac porovnávajú ponuky a rozhodujú sa dlhšie,“ opisuje situáciu realitná maklérka Eva Fabianová.
Podľa odborníkov zároveň zoslabol aj istý známy efekt – strach zo zmeškanej príležitosti. Dopyt z trhu nezmizol, no kupujúci sa viac dohovárajú a postupujú rozvážnejšie. Predávajúci však túto zmenu zatiaľ naplno neprijali.
Napriek opatrnejšej nálade ceny stále rastú. Realitný barometer evidoval na konci marca medziročné zvýšenie cien bytov o 11 percent.
Tri možné scenáre do konca roka
Ďalší vývoj bude podľa Realitnej únie SR vo veľkej miere závisieť od geopolitickej situácie. Analytici pracujú s tromi základnými scenármi.
Pri rýchlej deeskalácii konfliktu by ceny bytov mohli do konca roka vzrásť o osem až deväť percent a úrokové sadzby by sa stabilizovali približne okolo 3,5 percenta.
Za najpravdepodobnejší sa však považuje scenár zamrznutého konfliktu. V takom prípade by sa rast cien spomalil na päť až sedem percent a hypotekárne sadzby by sa posunuli k úrovni štyroch percent.
Najrizikovejší scenár predstavuje eskalácia konfliktu. Ceny bytov by vtedy rástli najviac o štyri percentá, úroky by však mohli vystúpiť až na 4,3 percenta. Zároveň by sa zhoršilo širšie ekonomické prostredie, najmä cez vyššiu infláciu a rast nezamestnanosti.
„V takom prípade by ľudia výrazne znervózneli a odkladali by rozhodnutia o kúpe bývania,“ upozorňuje analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický, pričom podobnú skúsenosť zaznamenal trh už v roku 2023.
Dostupnosť bývania sa zlepšovať nebude
Ani v nepriaznivom scenári odborníci neočakávajú výrazný pokles cien nehnuteľností. Problémom tak zostáva najmä kombinácia drahších hypoték a stabilných, prípadne ďalej rastúcich cien bytov. Pre domácnosti to znamená slabšiu dostupnosť bývania.
„Nech sa konflikt vyvinie akokoľvek, dostupnosť bývania sa zlepšovať nebude,“ konštatuje Mojmír Plavec z Realitnej únie SR.
Riešenie podľa neho nespočíva v jednom opatrení. Potrebná je kombinácia zmien vo financovaní, primeraného regulačného rámca a predovšetkým vyššej ponuky bývania. Kľúčová bude podpora výstavby aj rozvoj nájomného sektora.
Realitný trh tak vstupuje do obdobia, v ktorom budú popri ekonomike čoraz väčšiu úlohu zohrávať aj geopolitické riziká. Kupujúci aj predávajúci sa budú musieť prispôsobiť prostrediu, v ktorom už nerozhodujú iba ceny bytov, ale aj cena peňazí, očakávania a miera neistoty.