Na posúdenie, či je nehnuteľnosť dobrou kúpou do budúcnosti, predtým často stačili dva základné parametre – konkrétne cena za štvorcový meter a adresa. Podľa nich sa dlho riadili vývoj realitného trhu aj uvažovanie kupujúcich. Tieto údaje, samozrejme, nestrácajú význam. Lokalita aj veľkosť bytu zostávajú kľúčové. Lenže postaviť na nich dnešné rozhodnutie o nákupe je čoraz krátkozrakejšie.

Do hry vstupujú nové faktory, ako sú energetická náročnosť, cena rekonštrukcií, dostupnosť práce, dopravné napojenie a budúce náklady na prevádzku. Nehnuteľnosť už nie je len otázkou toho, kde leží a koľko má metrov. Čoraz viac bude záležať na tom, aký drahý je život v nej.

Mohlo by Vás zaujímať Nehnuteľnosti opäť lámu rekordy. Kde zdražujú najrýchlejšie?

Koniec nadvlády metropol

Prvou veľkou otázkou preto bude, kde budú ľudia chcieť a zároveň môcť bývať. Doterajšia logika realitného trhu tlačila kapitál hlavne do veľkých metropol. Dôvod bol zrejmý. Práve tam sa koncentrovali pracovné ponuky, univerzity, kultúrny život aj služby. Adresa vo veľkom meste nebola len otázkou prestíže, ale aj ekonomickej racionality.

Covid však ukázal, že vo veľkej časti profesií nie je fyzická prítomnosť v meste nutná každý deň. Niekde ju nahradila práca na diaľku úplne, inde aspoň čiastočne. A pokiaľ sa s nástupom umelej inteligencie bude ďalej meniť povaha kancelárskej práce, môže sa tento trend ešte prehĺbiť. Práca sa v takom prípade nebude viazať na konkrétnu adresu tak silno ako predtým.

Koncentrácia pracovných síl a kapitálu vo veľkých mestách mala zároveň jeden zrejmý dôsledok, ktorým bol prudký rast cien nehnuteľností. Pre veľkú časť pracujúcej populácie sa vlastnícke bývanie v metropolách stáva čoraz menej dostupné.

Dobre to ukazuje pravidelná štúdia Deloitte Property Index, ktorá porovnáva dostupnosť bývania podľa počtu priemerných hrubých ročných platov potrebných na kúpu štandardizovaného nového bytu s veľkosťou 70 štvorcových metrov.

Výsledky sú pre strednú Európu nepríjemné. Na špičke európskeho rebríčka nedostupnosti je Amsterdam, kde na takýto byt treba 15,4 ročného platu. Hneď za ním však nasledujú Atény s 15,3 ročného platu a Praha s 15 platmi. Veľmi vysoko sú aj Košice so 14,2 ročného platu a Brno so 14 platmi. Ani ďalšie slovenské mestá na tom nie sú výrazne lepšie: Banská Bystrica vychádza na 12,8 ročného platu a Bratislava na 12,3.

Inými slovami, problém dostupnosti bývania už nie je len problémom najväčších metropol. V strednej Európe sa prelieva aj do regionálnych centier. Prvou intuitívnou reakciou by preto mohla byť „cesta z mesta“, teda návrat na vidiek, kde je bývanie na prvý pohľad lacnejšie, priestrannejšie a pokojnejšie.

Rozpad vidieckej ilúzie

Lenže ilúzia lacného vidieka sa v posledných rokoch začala rýchlo rozpadať. Ceny nehnuteľností nerástli len v centrách veľkých miest, ale prakticky naprieč trhom. Český štatistický úrad zároveň uvádza, že priemerná cena rodinného domu v Česku dosiahla v roku 2024 úroveň zhruba 2 140 eur za štvorcový meter. Vidiek tak síce môže byť lacnejší ako Praha alebo Bratislava, ale rozhodne už nie je automaticky lacný.

K tomu sa pridáva druhý problém, pretože vidiek v Európe dlhodobo stráca obyvateľov. Financial Times zhŕňajú, že v rokoch 2014 až 2024 klesol počet obyvateľov prevažne vidieckych regiónov Európskej únie takmer o osem miliónov, zatiaľ čo mestská populácia vzrástla o viac ako desať miliónov.

Tento pohyb vytvára začarovaný kruh. Keď ľudia odchádzajú, miznú služby, a keď miznú služby, odchádzajú ďalší ľudia. Obchod, škola, lekár alebo autobusový spoj sa v takomto prostredí nestávajú samozrejmosťou, ale čoraz vzácnejšou výhodou.

A čím menej služieb na danom mieste je, tým viac sa každodenný život presúva do auta. Tým sa zdanlivo lacnejšie bývanie môže v iných ohľadoch predražiť. Rodinný dom mimo mesta neznamená iba kúpnu cenu a splátku hypotéky. Znamená aj náklady na dochádzanie, druhé auto v rodine, vykurovanie väčšieho priestoru, údržbu domu a často aj drahú rekonštrukciu.

Práve preto nemusí byť hlavným víťazom budúcej realitnej dekády odľahlý vidiek, ale skôr stredne veľké mesto. Také, ktoré ponúkne nižšiu cenu ako metropola, ale ešte udrží školy, služby, zdravotníctvo, prácu v dojazdovej vzdialenosti a rozumné dopravné napojenie.

Mohlo by Vás zaujímať Črtá sa obmedzenie investorov. Lacnejšie byty z toho zrejme nebudú

Energetický štítok ako nový rating

Lenže ani stredne veľké mesto samo osebe nebude automatickou výhrou. Druhým veľkým filtrom bude energetická náročnosť. Nehnuteľnosť budúcnosti sa nebude posudzovať len podľa kúpnej ceny, ale podľa toho, koľko bude stáť jej každodenná prevádzka. Zle zateplený dom vykurovaný plynom alebo uhlím môže na prvý pohľad vyzerať ako lacnejšia alternatíva k bytu v meste. V skutočnosti sa však z neho môže stať veľmi drahé bývanie.

Práve tu vstupuje do hry ETS 2, nový európsky systém emisných kvót pre budovy a cestnú dopravu. Domácnosti si síce kvóty nebudú kupovať priamo, no náklady sa premietnu do cien fosílnych palív, teda do plynu, uhlia alebo pohonných hmôt. Inými slovami, dom ďaleko od služieb, závislý od auta a drahého vykurovania, ponesie dvojaké riziko. Bude drahšie ho vykúriť a finančne náročnejšie sa z neho každý deň niekam dostať.

Európa už navyše ukazuje, že energetická náročnosť sa môže z technického údaju zmeniť na právny a cenový problém. Najviditeľnejší je francúzsky model takzvaných passoires thermiques, teda „tepelných sít“.

Ide o energeticky najhoršie byty a domy, ktoré postupne strácajú možnosť vstúpiť na nájomný trh. Vo Francúzsku už od roku 2025 nemožno prenajímať najhoršiu triedu G, od roku 2028 má nasledovať trieda F a od roku 2034 trieda E. Predaj týchto nehnuteľností zakázaný nie je, ale prináša so sebou povinné audity, budúce náklady na renováciu a rastúci cenový diskont.

To je možno najdôležitejšia lekcia pre Česko a Slovensko. Energetický štítok už nemusí byť len papier priložený k inzerátu. Môže sa stať novým realitným ratingom. Nehnuteľnosť s dobrou polohou, rozumnou energetickou náročnosťou a dostupnými službami si udrží prémiu. Naopak, starý dom mimo centra, závislý od auta, fosílneho vykurovania a drahej rekonštrukcie, môže postupne strácať časť svojej príťažlivosti.

Trh s bývaním sa tak neposunie len od metropol k stredným mestám. Posunie sa od jednoduchej otázky „Koľko stojí štvorcový meter?“ k oveľa nepríjemnejšej otázke: aké budú celkové životné náklady v tejto nehnuteľnosti? A práve táto odpoveď môže v nasledujúcich rokoch rozhodovať o tom, ktoré domy a byty budú víťazmi novej realitnej mapy a ktoré sa stanú pascou.